最高额抵押担保和一般抵押担保，是银行在办理抵押担保业务中可选择的两类担保方式，其适用场景、存在风险及风险防范要点各有不同，在实际业务操作过程中，信贷从业人员对如何选择两类担保方式往往存在疑惑。本文根据《民法典》《最高人民法院对<民法典>相关担保制度司法解释》及最高院案例裁判要旨，结合笔者所在银行实际，明确最高额抵押担保相较一般抵押担保的适用场景及风险防范措施，为信贷人员合理选择抵押担保方式提出建议。

一、最高额抵押担保与一般抵押担保适用场景及区别

《民法典》第420条规定，最高额抵押担保是指：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

《民法典》第394条规定，一般抵押权担保是指：为担保债务履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

由此可见，最高额抵押担保与一般抵押担保相比较，具有如下特点：

（一）最高额抵押担保的是未来一定期间可能发生的债权。

最高额抵押是为将来发生的债权提供担保，抵押合同可以在主债务合同之前签署，并不以主债权的存在为前提，担保金额往往无法事先明确，因此设定最高债权额，即限额担保。而一般抵押担保，抵押合同是从合同，应当在主债务合同之后签署，担保的债权是已经发生的特定债权。

（二）最高额抵押担保不完全处于主债务合同的从属地位。

《民法典》第407条规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《民法典》第421条规定：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定除外。两条截然不同的规定充分揭示最高额抵押担保的特殊性：

1. 权利设定不同。一般抵押具有从属性，债权成立在前，抵押权成立在后；最高额抵押权往往成立在先，债权成立在后，二者在合同地位上有所不同。

2. 权利处分不同。最高额抵押担保对象主要是“债权额度”而非具体某一笔债权，因此最高额抵押担保的债权额并不随着部分具体债权转让而转让。一般抵押担保则随着主合同债权的转让而转让、消灭而消灭。

3. 合同效力影响不同。最高额抵押担保的效力不因某一笔主合同效力受到影响，但一般抵押合同会因主合同无效而无效。

基于最高额抵押担保的上述特点，在一定期限内，最高额抵押支持循环借款，无需多次办理登记，为债务人节约了融资成本，因此，抵押人和银行信贷人员在办理循环借款时，往往更倾向于使用最高额抵押担保。

二、最高额抵押担保与一般抵押相比较存在的风险点  

最高额抵押固然具备以上优势，但在实际操作过程中，仍存在一定风险，可参看以下案例。

案例：借款人甲在A银行贷款，用抵押人乙的房产提供最高额抵押，A银行在登记部门登记的最高债权额500万元。合同约定，担保范围是本金、利息、罚息、实现债权的费用等。贷款到期后，借款人逾期，经清算，本金欠款500万元，利息共计欠款582万元。经法院审理判决，A银行仅在最高债权额500万元范围内享有优先受偿权。经银行抗辩称登记的是本金最高额，涉及的利息及费用约定在抵押合同的担保范围内。法院根据《最高人民法院适用<民法典>有关担保制度的解释》第十五条规定：最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。据此，法院最终判决银行优先受偿范围只能是最高债权登记额500万元。

可见，相较于一般抵押担保，最高额抵押担保，要受到债权额度、债权时间的限制。

（一）债权数额受限制

最高债权额就是抵押权人基于最高抵押权能够优先受偿的债权金额，在实际中，容易与“本金最高额”混淆。本金最高额，即是上述案例中，银行所理解的，本金在最高债权额度内，则所产生的利息、复利、实现债权的费用等合同约定担保的金额都应该计算在优先受偿范围内；而“最高债权额”，是指本金、利息、复利、实现债权的费用等全部加总须在最高额担保范围内。因此，“本金最高额”对银行更有利。实践中，两种观点均有法院采纳。但《民法典》出台后，随即制定的《最高人民法院适用<民法典>有关担保制度的解释》采纳了“最高债权额”，即债权数额为包含本金、利息、复利、实现债权的费用等全部金额，一定程度上不利于作为债权人的银行。

而在一般抵押担保中，担保债权的范围登记与合同约定的不一致时，以登记为准还是以合同约定为准？《九民纪要》明确规定：登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记范围为准。但是我国不动产登记的系统设置即登记规则并不一致，人民法院审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断，若登记部门的登记系统和登记薄并未设置“担保范围”栏，仅仅有“被担保主债权数额”栏，当事人在担保合同上约定了担保范围包含本金、利息、违约金、实现债权的费用等。两者不一致时，人民法院以合同约定认定为担保范围，是符合实际的。但是登记部门的登记规则比较完善，担保物权登记的范围与合同约定一致在该地区是普遍现象，则应当以登记的担保范围为准。且2021年《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）文件第二条规定，当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权后者利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记薄“担保范围”栏记载。第四条第2款规定，将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。由此，一般抵押中，当事人约定好担保范围并登记于抵押登记薄，则人民法院应当按照登记的担保范围支持抵押权人的权利。

在实践操作中，很多银行信贷人员及不动产登记中心工作人员不了解上述规定，尤其分不清楚最高额抵押担保合同中“最高债权额”和“本金最高额”的区别，填制最高债权额的时候输入本金，或者被不动产登记中心要求填制本金，将来因该笔债权产生的利息、费用等基本无法得到优先受偿的支持。但依据上述理由，办理一般抵押担保，抵押合同约定清楚抵押范围，若是因登记部门设置不完善等因素，导致登记的债权金额仅为本金，后期所产生的利息和费用，也容易得到法院的支持。

（二）最高额债权有决算期间的限制

最高额抵押担保的是一定期间发生的债权，该一定期间是最高额抵押权的存续期或者决算期。因此最高额债权是有时间限制的，只有在此期间发生的债权才能纳入最高额担保的范围。1.当事人在抵押合同中有约定。该期间的终点即为债权的决算期。2.无约定，则债权人和抵押人可以协商终止抵押合同，终止之日则是最高额债权范围的决算期。3.没有约定，抵押人或者抵押权人在最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。超过上述期限发生的债权，不作为最高额抵押登记的范围内。

一般抵押，虽然银行也习惯于将一般抵押在不动产登记中心设置与主合同一致的抵押期限，但是这个期限，在法律上没有约束力。抵押权人更需要注意的是主债权的诉讼时效问题。按照《最高人民法院适用<民法典>有关担保制度的解释》第四十四条规定：主债权诉讼时效期满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。

因此，最高额抵押债权的确定，涉及几个期间，对抵押权人谨慎义务要求更高，需要抵押权人掌握和了解，否则可能会有债权落空的风险。

（三）贷款借新还旧时的登记风险

《民法典》生效后，一般抵押，若抵押人同意继续为原贷款抵押担保，且签署了书面协议，可以不再办理注销后重新登记，解决了困扰银行人员多年的抵押物悬空风险的问题。最高额抵押，在约定的期限内，不需要单独办理抵押登记，但是当最高额抵押期限到期后，或者出现约定的其他债权确定事由，再办理借新还旧，是否需要重新办理登记？实践中争议较大。因为最高额抵押登记的“最高债权额”“债权期间”等主要信息可能发生变化，若不重新登记，很难对抗第三人。当其他债权人提出异议，则抵押权人可能面临该抵押担保落空的风险。因此，笔者建议最高额抵押期限到期后办理贷款借新还旧，从谨慎对待抵押物角度出发，须重新办理抵押登记。但是重新办理登记，就有可能出现注销后几个工作日才能再次办理抵押权的登记，在此间隙，一旦抵押物被第三方债权人申请查封，无法办理登记，抵押权可能丧失。若首次最高额抵押登记办理后，又被其他债权人顺位登记，则该笔贷款的借新还旧可能操作困难。

三、最高额抵押适用的风险防范

（一）设定的最高债权额应当合理测算。新的司法解释已经明确最高额债权范围，因此最高债权额不能仅填制本金，一是应当将本金和适当利息（建议测算一年利息）及实现债权的费用一并计算填入最高债权额。

（二）金融机构应当梳理并完善格式合同。建议金融机构的最高额抵押担保合同中，不再有“本金最高额”的表述，避免造成信贷人员的错误理解。

（三）放款前要进行抵押物核查。最高额抵押期间内，每次放款前，应当核查抵押物现状，主要核查是否被其他债权人申请查封，对存在的法律风险要妥善解决后再决定是否放款。虽然《民法典》规定，法院查封后应当通知抵押权人，但是作为专业的金融机构，谨慎办理放贷业务是贷款发放的基本要求。抵押期限到期后办理新贷款的发放，则建议重新办理抵押登记。

综述，最高额抵押和一般抵押作为担保物权的两种不同抵押担保形式，银行涉贷人员不能盲信任何一种，以“一刀切”的方式普遍使用于贷款业务，而应当根据两种形式的优缺点，分别适用于具体信贷业务的办理。

作者:宜宾农商银行 梅发贵 唐丽霞