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《当代县域经济》杂志官方网站 /2018第十二期

【县域金融】抵押贷款合同未登记案例解析

发布:2018/11/29 22:52  作者:雷晓明  编辑:邹璠  来源:《当代县域经济》杂志2018年12月刊  阅读量:

在银行办理抵押贷款业务中,必须以抵押登记办理完毕,收妥抵押权证为放款条件,以确保贷款的抵押担保合法、有效。然而,抵押合同签订后抵押人拒绝配合办理抵押登记或当设立的抵押权事后灭失或被确认无效时,抵押人是否应该继续承担担保责任,这个问题对维护金融债权的安全性具有重要的意义,本文拟通过一个真实案例对此问题进行浅略分析,以供读者参考。

 

案例简介


2015年10月10日,借款人李某向A银行申请借款500万元,期限两年,由王某所有的房产提供抵押担保。借款人李某、抵押人王某和A银行分别签订了《借款合同》和《最高额抵押合同》,同时办理抵押登记。贷款发放后,由于借款人李某经营不善,无力偿还到期的借款本息。随后,借款人李某、抵押人王某和A银行通过共同协商,同意对该笔借款办理借新还旧,期限两年,继续用王某的房产提供抵押担保,并和借款人李某、抵押人王某重新签订了《借款合同》和《最高额抵押合同》。因新贷款与原贷款的抵押物系同一宗抵押物,登记部门在办理新贷款的抵押登记时,需要先注销旧贷款的抵押担保登记才能对新贷款重新办理抵押登记,所以借款人、抵押人、A银行于2017年10月20日共同到登记部门办理了注销抵押登记手续,但当注销抵押登记手续办完后,新贷款的抵押登记尚未办理完毕时,抵押人突然反悔,拒绝履行抵押登记义务,致使重新抵押登记手续未办理成功。A银行在无奈之下,将借款人李某、抵押人王某诉诸法院,请求法院判令对拍卖或变卖王某的房产价款优先受偿。


抵押人王某辩称,该抵押房产现在没有办理抵押登记,未设立抵押权,A银行对抵押房产不享有优先受偿权,其提供的是最高额抵押担保,担保的最高债权额为500万元,A银行主张的借款本息总额已超过500万元,假设王某要承担抵押担保责任,也仅限于在500万元债务范围内承担责任。


法院认为,根据《物权法》第九条第一款的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定,担保房屋抵押权的设立应当进行登记并自登记时正式设立。最终,法院判决,如李某未能清偿借款本息,则A银行有权就王某的抵押担保房产在最高债权额500万元的限度范围内实现债权。

 

案例启示


在银行办理贷款业务中,针对贷款风险而做的风险防范措施中,往往会要求借款人追加担保,例如追加抵押物,但实际仅签订了抵押合同并未办理抵押登记的情形。从本案例中,原来的抵押权已消灭,新的抵押权又因未登记未设立,也类似签订了抵押合同并未办理抵押登记的情形。本案中法院作出了,如李某未能清楚借款本息,则A银行有权就王某的抵押担保房产在最高债权额500万元限度范围内实现债权的判决,虽然该判决书中未明确该担保责任是为何种担保责任,但是根据最高院于2015年作出的(2015)民申字第2354号《民事裁定书》,最高人民法院根据案件的实际情况,将未履行登记手续的抵押合同转换为连带责任保证合同。最高人民法院认为,对于未履行登记手续的抵押合同,其法律效力并非确定无效。为救济其法律效力的瑕疵,除可以通过补办登记手续这种方式加以补正使其发生法律效力外,还可以通过解释上的转换这一方式,将其转换为有效的担保行为,以节约交易成本,促进交易发展。

 

风险防范措施


——不动产抵押合同签订后,抵押人或抵押权人均应当及时办理抵押权登记。对于抵押权人而言,未办理登记就不能取得抵押权,即使司法实践中法院作出抵押物的价值范围内对债务承担连带清偿责任的判决,但在与其他普通债权同时存在时,也就不能就抵押物优先受偿。因此,抵押权人与抵押人应在抵押合同中明确约定在合同签订后的一定时间内(及时)到登记部门办理抵押登记手续。


——当因抵押人的原因导致银行抵押权未设立时,抵押人的抵押担保责任转换为连带责任保证担保责任。如果因抵押人的原因导致抵押权未有效设立或因抵押物价值减少,资产资不抵债时,债权人将面临债务不能被全部清偿的风险。因此,在抵押合同中应明确约定抵押人的原因导致抵押权未有效设立或因抵押物价值减少,资产资不抵债时,抵押人应对债务承担连带责任保证担保责任,抵押人在担保范围内对借款人的债务承担连带清偿责任。


——在贷款发生风险时,及时向法院申请对抵押物进行财产保全。当贷款发生风险,需要通过诉讼途径予以清收债权时,虽抵押物未办理抵押登记,抵押权人应当在申请保全债务人的财产时,同时申请对抵押物的财产保全。如抵押物已经被抵押人转让时,债权人也可申请在担保的最高债权限额内保全抵押人的其他财产。  

                                     

(作者雷晓明 单位:四川宜宾翠屏农商银行)

 


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