[摘要]  自然资源部、中国银行保险监督管理委员会近期联合发布的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，促进二手房交易、活跃不动产二级市场均是利好消息。不过对于抵押权人而言，必须有效规避由此可能形成的债务风险，确保债权更好地实现。

[关键词]  “带押过户”；二手房交易；法律风险；抵押银行

[作者单位]  宜宾农商银行

《民法典》明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。”即抵押财产的转让规则自《物权法》时期的原则上需要债权人同意，转变为《民法典》规定：原则上自由转让，例外才是债权人同意。但该条规定施行至今，各家银行业金融机构均在《抵押合同》中明确约定：未经抵押权人书面同意，抵押人不得擅自转让抵押物。说明各家银行法务部门通过充分评估，认识到同意抵押人自由转让抵押物可能会形成债权难以顺利实现的法律风险。

“带押过户”案例分析

某银行有一笔逾期住房按揭贷款进入了诉讼催收程序。该贷款原借款人（房屋购买人）因自身欠债将房屋低价出售给了第三方，由于房屋抵押给银行，第三方一直通过原借款人归还该房按揭贷款，其间，原借款人私自挪用按揭款项，未能还款，导致银行该笔贷款逾期，准备处置房屋和车位。此时，房屋买受人表示，愿意接手房屋继续承担还款义务。银行考虑到原借款人经济状况，同意“带押过户”。在协商过程中，买受人提出仅承担房屋部分按揭，对当年并入房屋总价款的车位部分不予以偿还。但开发商出售房屋时，实际上是提高了车位价格补贴房屋价格，这就导致房屋过户后，银行仅仅能实现一部分债权，另外一部分偏高的车位债权还需要向原借款人主张，因此银行不同意房屋过户，目前，买受人将银行起诉至法院，暂未判决。

在本案中，银行必须举证，不仅证明买受人明知所购房屋是抵押物，更要证明买受人明知债权人与抵押人约定禁止抵押物转让的事实，否则，法院极有可能判决抵押物过户登记给买受人，同时因为买受人与原房主未约定购买车位，则价格虚高的车位贷款仍然作为原借款人的债务，银行贷款时评估的债权额度经过拆分后，交易对手的信用风险实际是扩大了。

抵押物自由转让对银行的法律风险

“带押过户”通知的颁布，一定程度上降低了买受人的购房风险，促进了二手房市场交易。但是对于银行而言，配合“带押过户”存在一定的法律风险。一是抵押人可以自由选择转让对象，银行在办理按揭贷款时，借款人（抵押人）的资质和还款能力是首要考虑因素，但是借款人（抵押人）选择的第三方买受人，可能因为征信问题、收入问题、诚信问题，并不一定符合作为银行债务人的条件，即便银行行使抵押权追及权，也可能因为买受人唯一住房等因素，银行难以顺利完整地实现抵押权利。若银行需要借款人提前归还贷款，按照《民法典》第406条规定，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。则银行作为抵押权人，需要先举证证明该抵押物转让可能会损害债权。二是类似上述案例，开发商原本将车位价格计入房价打包出售，但二手房买卖时房屋和车位分开出售，价值更合理的房屋被转让，车位价格虚高凸显，可能影响银行债权全额收回。

切实防范抵押人自由转让抵押物

为避免出现抵押人自由处置抵押物造成的法律风险，银行具体应该怎么做呢？根据《民法典》第406条之规定，当事人若约定在先，则优先选择当事人约定事项。因此，银行应当在与抵押人签署的《抵押合同》中明确约定，未经抵押权人允许（书面同意），抵押人不得擅自处置该抵押物，包括但不限于转让、出租、再次抵押等。同时，根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉有关担保制度的解释》第43条第二款规定，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持。

“且已经将约定登记”非常重要。结合该条解释第一款，抵押权人和抵押人的合同约定仅仅在二人之间生效，不得对抗善意第三人，因为自由转让是原则。那么为了让第三方知晓，打破“善意”，则需要公示，不动产的公示需要登记。即抵押权人与抵押人书面约定后，还应在不动产登记中心将此约定登记在案，保障任何第三方查询房屋状态都能查询到抵押权人禁止抵押人转让的约定。

同意“带押过户”应做到的防范措施

对比之前的二手房买卖，“带押过户”对出售人和买受人而言，交易成本更低、风险更小。对于银行而言，提高了抵押物的交易流通可能性，对盘活债权也有一定积极作用。因此，在个案中，银行可根据债务人实际情况，做实风险防范措施后，同意抵押物“带押过户”。

一是新贷归还旧贷模式。抵押物的买卖交易，尽量在同一家银行，并将资金监管闭环管理。确保向买方发放的信贷资金，有效控制流入卖方账户归还旧贷，不动产登记机构应依据买卖双方和银行的同步申请完成不动产转移登记，无缝衔接完成二手房交易流程。二是抵押权变更模式。银行应当做好债务人尽调，保障原按揭贷款没有当前逾期，直接通过抵押权变更实现“带押过户”。银行与买卖双方、不动产登记机构均要达成一致，约定抵押权变更内容，并及时办理转移登记或变更登记，升级贷款业务系统，实现债务人在系统内的更名，保障银行和其他当事人的合法权益。