一半青山一半城的成都市龙泉驿区，正以低效用地再开发为突破口，掀起一场城市更新的深刻变革。通过政策创新、精准施策、多元参与，这片曾经的工业重镇正将沉睡的存量土地转化为高质量发展新引擎。

目前，龙泉驿区已备案低效用地再开发试点片区项目8个，均为城中村改造项目，正在补报备案8个，其中涵盖5个低效工业用地项目、3个低效商服用地项目，总面积超1.3万亩，必将探索出一条具有超大城市特色的存量发展新路径。

龙泉驿区航拍图

破题：政策创新成激活密码

长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为此，自然资源部于2023年发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（以下简称《通知》），力求落实超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展。

作为低效用地再开发试点城市，成都正经历从“增量扩张”到“存量焕新”的发展转型。面对土地资源约束趋紧的现实，地处成都东部的龙泉驿区，以制度创新为先导，构建起城市更新的全链条机制。

自然资源部《通知》下发后，龙泉驿区结合当地实际，研究本区低效用地再开发试点方向，收集低效再开发试点项目需求，迅速制定了《成都市龙泉驿区低效用地认定标准》，建立起“精准识别+政策赋能+市场参与”的城市更新机制与“三维评价”体系：以亩均税收、容积率、开发强度为核心指标，结合国土空间规划、产业功能区布局、生态环境要求，划定低效用地“红黄蓝”三色预警线。

政策创新成为龙泉驿区激活低效用地的关键密码。

龙泉驿区城区图

在政策工具箱设计上，龙泉驿区推出“工业用地弹性年期出让”“零星土地置换”等创新举措。更值得关注的是，龙泉驿区还建立起梯度优惠激励机制，对3年内完成工业用地拆除的企业，给予最高30%的土地出让价款优惠，加速存量土地盘活节奏。

审批制度改革进一步成为项目提速的关键。通过“并联审批+专班服务”模式，龙泉驿区将文物勘探、土壤检测等环节前置，建立跨部门协同机制。这种“保姆式”服务涵盖全流程咨询、精细化指导，甚至为城中村改造项目量身定制报规“路线图”，构建起项目审查高速通道。

站在城市更新的关键节点，龙泉驿区规划和自然资源局相关负责人表示，下一步将深化“政策创新—机制优化—战略协同”的改革闭环，力争让每一寸土地都成为推动城市高质量发展的活力载体，以土地要素改革为支点，撬动城市发展方式转型，为超大城市可持续发展贡献样本经验。

实践：打造“三方共赢”样本

2024年12月26日，随着拍卖槌的落下，龙泉驿区大面街道一宗63亩住宅用地以10.08亿元成功出让，由经开国投集团与中国金茂集团联合竞得。

参与用地竞拍的中国金茂集团有关负责人告诉记者，从土地竞拍到取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证仅用了9个工作日，这在以前想都不敢想。这也是上述“并联审批+专班服务”的审批制度改革的具体呈现，并以此创下了新的“龙泉驿速度”。

东城锦带项目效果图

据记者了解，这宗地位于大面东洪片区，目前已纳入全国超特大城市低效用地再开发试点城中村改造项目库，这也标志着片区城中村改造范围内的首宗经营性用地实现价值兑现。

今年3月26日，2025中国成都龙泉驿东城锦带城市更新项目战略发布会举行，成都首个以片区合伙人模式实施的城中村改造项目——东城锦带项目在成都经开区（龙泉驿区）启动，一场关于城市有机生长和未来城市形态探索的深度实践由此拉开序幕。

这个曾聚集传统制造业的区域，正通过“交通枢纽+产业焕新+民生提质”三维改造模式实现华丽转身。依托地铁2号线、30号线交会的惠王陵站，片区规划建设“站城一体”综合开发示范街区，植入文化创意、音乐产业等新经济业态，并配套社区综合体。同时，项目依托成都公园城市优势，首创 “绿道+场景”复合街区模式，一条涵盖办公研发、主题场馆、产业街区的“公园式”特色商业街将在2028年开街。数据显示，该片区土地价值将较改造前提升3倍以上，政府获得城市更新资金，企业获得发展空间，居民生活环境显著改善，真正实现三方共赢。

跃迁：城市能级提升与民生红利释放

低效用地再开发不仅是空间重构，更是城市价值的整体跃迁。

“更深层的变革在于发展逻辑的转变。”龙泉驿区发展改革局相关负责人如是说。

“我们不再是简单‘拆旧建新’，而是用土地更新带动城市能级跃迁。”参与项目规划的设计师则表明：通过构建产城融合新范式，形成“更新改造—价值提升—可持续发展”的良性循环，这为超大城市系统性推进城中村改造提供了可复制的实施路径。

东城锦带城市更新项目战略发布会现场

与之相对应的是龙泉驿区已绘制出低效用地再开发“作战图”。根据《龙泉驿区国土空间总体规划（2021—2035年）》，全区将重点打造“三城三区”——智能制造汽车城、创新融合航天城、智慧网联未来城与产城融合活力区、两业融合示范区、城乡融合实践区。在这一框架下，低效用地再开发被赋予更深远的使命。

未来，龙泉驿区将全面实行“用地清单制”，实现工业用地100%“标准地”出让。深化“亩均论英雄”改革，加快推动“工业上楼”，全力盘活低效闲置工业用地和存量楼宇，加快打造一批“创新大楼”“转化大楼”“总部大楼”，提升土地集约利用水平。

交通体系方面，龙泉驿区锚定升级拓展城市骨架。蜀都大道东一段等大运会配套道路的改造完成，打破了高速公路对地块的分割，实现了绿道接驳、观景游憩、公交停靠等复合功能，大幅缩短了龙泉驿与主城区的时空距离。生态价值转化方面，进一步提升宜居品质。借鉴东安湖水体综合治理经验，采用“控、改、构、提、增、维”方式，曾经的荒芜洼地变为碧波荡漾的生态湖区。文化体育方面，则赋能城市活力。龙泉驿区大力促进大运会场馆赛后利用和体育惠民，重点引进女子水球世界杯、全国游泳锦标赛等国际国内赛事，孵化培育东安湖马拉松等本土赛事IP，让大运遗产持续服务市民。社区微更新方面，致力于改善人居环境。2023年以来，龙泉驿主城片区新增停车位上千个，有效缓解了城市停车难题。

龙泉驿区在低效土地再利用的实践中，以政策创新为引领，以精准施策为抓手，走出了一条存量土地提质增效的新路径。展望未来，随着大面东洪片区等城中村改造项目加速推进，龙泉驿区超1.3万亩低效用地再开发试点将释放更大潜能，进一步实现经济治理效益与城市功能品质的双提升。这一探索不仅为超大特大城市土地资源高效利用提供了“龙泉方案”，更彰显了以土地要素改革推动高质量发展的时代价值。

（成都市龙泉驿区发展改革局供图）